איך קונים דירה במחיר השוק בולנסיה, ספרד?

נדלן בולנסיה, ייעוץ, איתורף ליווי וניהול נכסים בולנסיה

אחת השאלות המטרידות כל משקיע נדל"ן היא השאלה הנצחית - איך אני יכול להיות בטוח, שאני קונה דירה במחיר השוק שלה? או לפחות לרכוש את הדירה להשקעה במחיר השוק או כמה שיותר קרוב למחיר השוק?

אז נכון, מדובר בשאלה חשובה במיוחד למי שחייב להעזר בשירותים של מתווכים, משווקים ויועצי נדל"ן, בעיקר אם מדובר ברכישת נכס במדינה חדשה, במקום בו המשקיע לא דובר את השפה, ואו אינו מכיר את הנפשות הפועלות ובמיוחד אם המשקיע נמצא רחוק פיזית ממקום ההשקעה, דבר המעלה את ההסתמכות על גורמים שלישיים - כפי שהוזכרו קודם לכן.

אם נפסול את האופציה של המשקיע הממוצע - שאינו יכול לעזוב את ישראל לתקופות ממושכות על מנת לבדוק עשרות דירות ונכסים להשקעה בחו"ל , הרי נקודת המוצא היא שהוא יהיה חייב - גם כלכלית וגם מעשית, לשכור את שירותיו של מתווך, יועץ נדל"ן או משווק נדל"ן במדינה בה הוא רוצה להשקיע.

נקודה חשובה ראשונה איך לצמצם עלויות ולהבטיח מחיר קנייה מעולה - ההמלצה הראשונה היא - לקנות ישירות מהמוכר!

נשמע הגיוני ומובן מאילו - אבל הרבה פעמים משקיעים קטנים קונים נכסים ממשווקים או ממשקיעי נדל"ן אחרים - שקנו נכסים במחיר טוב - אני מניח, שיפצו אותם ועכשיו מוכרים את אותם נכסים ברווח. הרי זה המודל העיסקי שלהם.

אז יפה, פה אין מה להתפלא - על מחיר הנכס כבר מועמס - באופן אוטומטי , מס קנייה של 10% ועוד הוצאות נלוות של תיווך, נוטריון, רישום וכו' של עוד 5%. ככה שכבר עם הקנייה של הנכס על ידי המשווק או המשקיע, הנכס הנדון סובל מעליית מחיר של כ-15%!

אם לא קנית נכס ישירות מהמוכר המקורי - מלבד ה 15% הידועים לשמצה, מסי הקנייה וההוצאות הנלוות, יש להוסיף את הרווח של המשווק או של המשקיע שקנה, שילם 15% מיסים והוצאות, שיפץ, ועכשיו רוצה רווח.

בדרך כלל הרווח הוא של בין 15% ל 20% בהנחה זהירה.

מקרה לדוגמא רק כדי להמחיש את הנושא.

דירה שנקנתה במחיר מעולה מתחת למחיר השוק ב 100K, בהנחה שנקנתה ב10% מתחת למחיר השוק. כלומר השווי האמתי שלה היה צריך להיות כ110K.

על המחיר של 100K הוסיפו עוד 15% מיסים והוצאות רכישה בסך של 15K.

מחיר הנכס כיום עומד על 115K.

על מחיר זה - לפני שיפוץ, ואו רווח יזמי או שיווקי - המשקיע הסביר ישלם עוד 15% כך שמחיר הקנייה - עומד כבר על 132.5K!

עם נוסיף רווי יזמי או שיווקי של 15% בממוצע - ועשיתי הנחה יפה פה. אזי המחיר שישלם אותו משקיע נדל"ן הינו 115K ועוד 15% רווח יזמי שעליו נעמיס עוד 15% מיסים והוצאות קנייה.

המחיר של הדירה לאותו משקיע יהיה 132.5K ועוד 15% מיסים והוצאות רכישה בסך של 19.8K, ובסה"כ ישלם אותו משקיע את הסך של 152.5K במקום 115K.

הנה כך, אותו משקיע שסך הכול נזקק לשירותי ייעוץ, איתור וליווי ברכישת נכס נדל"ן שילם את הסך של 152.5K!!! על נכס שנקנה רק לא מזמן בסך של 100K

ובסך הכול את הסך 22.5K עבור שירותי המשווק או היזם הנדלנ"י.

דירה שעולה כ 100K בולנסיה תניב שכירות שבין 7% ל 9% שנתית.

אנחנו מדברים על מינימום של כ- 8K הכנסה שנתית - לפני הוצאות ומיסים.

אותה דירה שנקנתה דרך יזם נדל"ן תאלץ אותך להפרד משלוש שנות שכירות רק כדי לשלם את עלויות איתור הדירה!

מבחינתי מדובר בהוצאה לא פרופורציונלית, לא הגיונית ולחלוטין לא מקובלת.

תמיד צריך להתעקש ולדרוש לקנות את הנכס מהמוכר האמיתי שלו, ללא עוד ידיים ועוד מיסים ועוד רווחים כאלו ואחרים.

חשוב שתזכרו שכל יד כאמור תוסיף לכם במינימום עוד 15% לפני רווח יזמי / שיווקי.

#נדלןבולנסיה #נדלןבספרד #נדלןלהשקעהבולנסיה #ניהולנכסיםבספרד #ניהולנכסיםבולנסיה